下に詳しい説明が書かれていますが、端的に言いますと「自分でわかる・判断ができる方には必要がない」と思います。
逆に言えば、「他の方と情報や認識の共有をしたい」と思う方には必要かと思いますので、ご検討ください。
のぼう係数とは
定義
のぼう係数とはアットホーム株式会社が提供する不動産データプロをエビデンスとして、 土地のメリット・デメリットを不動産歴２０年超えの開発者の経験を基に指標を設けて数値化し、計算結果を出して可視化するシステムであり、開発者が命名者である。
説明
のぼう係数表とは対象地の資料を集め、最低限おさえておくべき項目を一覧にして１枚にまとめたものです。
忖度なしに不動産業界歴２０年越えの経験を活かした視点での「評価」をお客様が受益できるようにしました。
誰が見ても同じ「評価」という公平性が保たれ、お客様の判断材料の助けとして、さらには不動産業者とお客様双方の時短として資するものと考えています。
※不動産鑑定士による「鑑定」とは異なる
このシステムは法的効力のある「鑑定」ではなく、裁判等の公の場での使用はできません。
よって裁判等の公の場で使う資料をお求めの場合は「不動産鑑定士」にご依頼ください。
このシステムはエンドユーザーが不動産を購入・賃貸の際に、迅速に資料作成でき、コスト・実用面を考慮し、ある程度簡易的なもので判断できればと考えて開発したものです。
使用用途
この表の最たるメリットは、点数化することによって他地域と比較できること、当社での購入に限らずセカンドオピニオンとして利用できることです。
例えば老夫婦が中古戸建を購入検討するのであれば、小・中学校の項目は無視して他の物件と比較するという使い方ができ、あるいは売買に限らずお住いの
土地の危険度を知るという使い方なども可能です。
売却時はすべての項目が影響しますが、購入時はどの項目を重視するかはお客様次第です。
基本は「売買 土地」を想定して作成しましたが、「売買 マンション」や「賃貸」などにも対応していますのでぜひご活用ください。
また土地を点数化できるということは「マイホーム建設のため、○○県××市内で50㎡以上かつ計20点以上、予算○○万円以内の土地が出たら教えてほし
い」というような使い方も可能です。「アパート建設のため」などでも同じように活用できます。
このような条件付き不動産探しはリクエスト方式と名付けました。これだけはこだわりたいと決めて、他はきつすぎない条件でリクエストすることを推奨し
ます。
※以下の物件は点数化の都合上、適切な値が出せません。使用の可否や利用法は適宜ご判断ください。
・接道義務を満たしていない（通行地役権付）物件
このような物件は「再建築不可」等の条件があるのであまり手を出さないほうが良いと思います。
・離島の物件
駅がない、一般に想定されるスーパーやコンビニがない、総合病院がないといった前提条件が満たせないことが多いためです。
解説
背景色が青色の項目はプラスの評価のみ、赤色の項目はマイナスの評価のみ行われ、緑色の項目はプラスにもマイナスにも変動します。プラス評価は最高70
点、マイナス評価は最低-70点となり、この得点を基に評価が決まります。
各項目については、プラス面は「周辺環境ＲＥＰＯＲＴ」に、マイナス面は「土地調査ＲＥＰＯＲＴ」に詳しい解説があるのでご参照ください。
特筆する項目として「土地面積」「土地の形状」「道路幅員」「総合病院」「地域補正」「集合住宅密集地補正」があるので順に説明していきます。
「土地面積」はあまり狭すぎると不便であると同時に、売却時の需要に影響します。
「土地の形状」も同じで、不動産業者としての長年の経験から「売りやすい形状」「好まれる形状」というものを点数化しています。
「道路幅員」については、一見「前面道路は大きい方が利便性が高そう」と思うかもしれません。しかし、駐車する際は通行する他車などに注意する必要が
あるし、交通量によっては車が突っ込んでくる危険性は常に存在します。私には実際に会社の隣に突っ込まれて、屋内にいながらに交通事故死になる可能性が
あったため、「大通り沿いに家を建てるものじゃない」と実感しています。
「総合病院」を基準にしたのは、個人医院と比較して閉院してしまう可能性も低く、多様な対応に期待できます。
「地域補正」は「名所がある所に住みたい」「地域のブランド性を重視したい」「頻繁に温泉に通いたい」など多種多様なその地域を選ぶ理由です。
「集合住宅密集地補正」は主にその地域の地下排水に関する項目です。大雨時の冠水や下水の逆流などは、集合住宅が密集するほど排水能力が落ちるため発
生しやすくなります。これは実地やGooglemapなども含めて確認します。
最後に忘れがちなことですが、「買う時には売る時のことも検討せよ」という考えが必要です。買った当人は「終の棲家」として考えたとしても、「子や孫
がその場所に住み続けるのか？」「住まないなら売却するのか？」という問題も考えなくてはいけないのです。
上記のことをご検討されたうえで、この表にない項目も気になれば検討するというスタンスで不動産探しに臨まれると「後悔しない」と考えます。
※下記資料はのぼう係数表のエビデンスになります。各種の細かい説明もついていますので、表と見比べてご使用ください。
